Inversión en estudios Cabo Branco, João Pessoa
Eduardo Henrique compara precio, orientación solar, piso, ocupación, costos y potencial de renta antes de recomendar un inmueble. Si el número no cierra, la recomendación es no comprar.
Si el número no cierra, la recomendación es no comprar.
Consulta gratuita, sin compromiso. Bento, el asistente virtual de MyHome JP, recoge los datos iniciales y llama a Eduardo cuando quieras hablar con una persona.
Consulta gratuita, sin compromiso. Bento inicia y llama a Eduardo si lo pides.
Experiencia con quienes deciden a distancia
Fuente: historial auditado de la operación de MyHome JP Investimentos.
Mi activo es tu confianza, no la comisión. Si el número no cierra, te digo que no compres.Eduardo Henrique · CRECI 10817 · MyHome JP Investimentos
Dos tesis de inversión
Los dos están en Cabo Branco y son construidos por MGA. La diferencia está en la tesis de compra.
Lumini Entrada menor y más tiempo de obra
La tesis está en el precio de entrada más bajo y en el plazo mayor para diluir el capital antes de la entrega.
Condición de la tabla oficial de MGA de agosto de 2026. El flujo también incluye cuotas intercaladas y saldo en la entrega.
Soleil Frente al mar y escasez de dirección
La tesis está en la ubicación que no puede reproducirse después: vista, acceso directo a la playa y ocio orientado al mar.
Condición de la tabla oficial de MGA de agosto de 2026. El flujo también incluye cuotas intercaladas y saldo en la entrega.
El edificio puede ser bueno y la unidad, mala
Una tabla puede tener decenas de unidades parecidas. Pero naciente, sur, piso, metraje y vista no entregan el mismo resultado. La elección correcta empieza comparando lo que pagas con lo que el huésped valora.
+17,4%
En Lumini, unidades con planta similar cambian de precio según la orientación solar y el piso.
+20,6%
En Soleil, una unidad con orientación naciente cuesta 20,6% más por metro cuadrado que una unidad con orientación sur en el mismo piso.
27,5%
es la diferencia promedio de precio por m² entre primera línea de playa y a pocos minutos del litoral. Esa brecha es exactamente la tesis de compra de Lumini.
Fuente de las tres cifras: tablas oficiales de MGA, agosto de 2026.
Conocer Lumini de cerca Barrio de Cabo Branco. Se puede ir a la playa a pie.
Más infraestructura, precio por metro cuadrado menor y playa a pocos minutos a pie.
El rooftop reúne piscina con playita, espacio zen, bar y lounges. En la planta baja, gimnasio, coworking, lavandería, playground y pet place amplían el uso para quien se queda más de una noche.
Donde marca el círculo
Lumini está dentro del tejido del barrio, a pocos minutos a pie de la arena. Ves el litoral, la cuadra y el edificio en el mismo cuadro: esa distancia es exactamente la tesis de pagar menos por m² sin renunciar a la playa.
Lo que el huésped encuentra
El estudio que alquila el huésped
Naciente y sur cambian la luz, la vista y lo que el huésped acepta pagar. La Consulta R.O.I. compara eso antes de elegir.
Área de ocio
El piso y la orientación solar también cambian la cuenta.
+17,4%
En el mismo edificio, unidades similares varían de precio según el piso y la orientación. El análisis compara esa prima con el potencial de tarifa diaria, ocupación y reventa.
Recibes el precio, el flujo completo, las premisas y la comparación entre las unidades disponibles.
Registro de incorporación R-2-165.147
Av. Cabo Branco. El edificio da directamente frente al océano.
Un activo frente al mar, donde la dirección es parte del valor.
Piscina de borde infinito en la azotea, gourmet y lounge orientados al océano. En la planta baja, restaurante, lavandería, bicicletero y guardería con guarda-tablas y sillas de playa.
Lo que el huésped encuentra
Área de ocio
La misma planta puede tener precios diferentes.
+20,6%
En el 2º piso, la unidad 201, con orientación naciente, cuesta 20,6% más por metro cuadrado que la 206, con orientación sur. La Consulta R.O.I. muestra si esa prima tiene sentido en la tarifa diaria y en la salida futura.
Orientación solar y tarifa diaria
Quien se despierta con sol en el balcón no paga el mismo precio, y tampoco cobra la misma tarifa diaria. El análisis deja esa diferencia explícita antes de la decisión.
Recibes el precio, el flujo completo, las premisas y la comparación entre las unidades disponibles.
Registro de incorporación R-10-40.039 · Permiso 5088-24-JP-ALV
Demanda más allá del verano
Cabo Branco recibe turismo de ocio, eventos en el litoral y competencias de playa en distintos meses. Eso no elimina la estacionalidad, pero crea más momentos de demanda que una plaza que depende solo de las vacaciones y el fin de año.
7 km de paseo marítimo
Entre el Busto de Tamandaré, al norte, y el faro de Cabo Branco, al sur. Los dos edificios están en el medio de esa franja, y la arena de los campeonatos se monta justo enfrente.
SOLEIL LUMINI Vista aérea ilustrativa, fuera de escala. Dirección completa y distancias exactas en la Consulta R.O.I.
Pruebas editoriales
Diciembre y enero
Febrero a abril
Abril
Agosto
Un evento pasado no garantiza la agenda futura. Cada fuente y fecha quedan visibles al lado.
Escenario, no garantía
El análisis no usa una rentabilidad suelta. Abre las premisas: valor de la unidad, entrada, cuotas mensuales, cuotas intercaladas, saldo final, tarifa diaria, ocupación, gestión, condominio, impuesto predial, mantenimiento, financiamiento y escenario de salida.
01 · Durante la obra
Y qué cuotas quedan en el camino, con las intercaladas y el saldo final juntos en la misma conversación.
02 · Después de la entrega
Sin tratar la ocupación o la tarifa diaria como garantizadas. Premisas abiertas, con escenario de estrés incluido.
03 · Si necesitas salir
Cuáles son los riesgos de liquidez, el efecto de vender antes de tiempo y el escenario en el que es mejor no comprar.
Ejemplo con Lumini
Estudio desde R$ 415.573. Hasta la entrega salen cerca del 40% del valor, directo con la constructora. Después de la entrega, la cuenta cambia de figura: el inmueble puede pasar a alquiler por temporada y el patrimonio sigue trabajando.
Si vendes en la entrega
+51%
en el escenario optimista · desde +14% en el conservador
Sobre lo que salió de tu bolsillo. En el optimista, el patrimonio en la entrega queda en cerca de R$ 311 mil. En el conservador, cerca de R$ 226 mil.
Si operas durante 5 años
+443%
en el escenario optimista · desde +204% en el conservador
El mismo capital ilustrado en el tiempo, con la plusvalía corriendo sobre el inmueble entero y no solo sobre la parte que pagaste.
Después de la entrega · operación por temporada
La tarifa diaria cubre la cuota y todavía sobra caja en el mes.
Con las llaves en mano, el estudio entra en alquiler por temporada. En la cartera monitoreada en Cabo Branco, la operación promedio ya paga condominio, gestión, impuesto predial y mantenimiento, cubre la cuota del financiamiento y deja ganancia mensual. Mientras tanto, el patrimonio sigue revalorizándose.
Facturación por año, en promedio
R$ 73 mil
≈ 12.500 €R$ 303 de tarifa diaria · 73% de ocupación · 91 comparables
Sobra en el mes, ya pagados los costos
R$ 3.857
≈ 650 €Condominio, gestión, impuesto predial y mantenimiento descontados
Cuota del financiamiento
R$ 2.726
≈ 460 €Tabla Price · 30 años · menor tasa de mostrador de Caixa
Ganancia mensual después de la cuota
R$ 1.131
≈ 190 €R$ 3.857 − R$ 2.726 · escenario promedio de la cartera
Ganancia por plusvalía · en la entrega
Valor estimado del inmueble en la entrega. La ganancia aparece porque compraste con cerca de R$ 180,6 mil de bolsillo y acompañaste la plusvalía del activo completo.
Base: FipeZap João Pessoa · 15,15% a.a. (cierre 2025) y 8,81% a.a. (12 meses hasta jul/2026)
Apalancamiento · donde el dinero trabaja más
La diferencia es el apalancamiento: la plusvalía corre sobre R$ 415 mil, y tú solo pusiste cerca de R$ 180,6 mil hasta la entrega.
Selic de referencia: 14,25% a.a. en el Copom del 17/06/2026. La proyección no es garantía.
Flujo completo, premisas abiertas, PDF para enviar a tu contador o abogado, y la respuesta de si la cuenta cierra o si es mejor no comprar.
Escenario ilustrativo con el estudio de Lumini desde R$ 415.573 y la tabla de MGA de agosto de 2026. Operación: AirDNA y cartera propia de 91 comparables, agosto de 2026. Financiamiento tabla Price a 11,19% a.a. + TR, 30 años, menor tasa de mostrador de Caixa. Los índices FipeZap son de la ciudad, no del barrio. La proyección no es garantía de resultado.
Decisión a distancia, con el documento sobre la mesa
La consulta organiza la documentación del proyecto, el flujo de pago y las premisas de la operación en una sola conversación. Antes de firmar, el material puede ser revisado por tu abogado y tu contador.
Comprador en el exterior
En muchos casos, la compra puede estructurarse con CPF, poder notarial y remesa internacional regular. El camino exacto depende de tu situación fiscal y jurídica, por eso la validación final debe hacerse con abogado y contador.
Quién firma
Corredor de inmuebles, CRECI 10817, con cinco años de trabajo enfocado en inmuebles de renta en el litoral de João Pessoa y Cabedelo.
La constructora
MGA Construções, con 18 años en el mercado de Paraíba.
Portafolio entregado que incluye SOHO, MONDO, SENS y MAKAI.
Antes de decidir
No prometo rentabilidad, plusvalía ni escasez. Muestro las premisas, los costos y el escenario en el que la inversión deja de tener sentido.
Ese riesgo tiene que entrar en la cuenta. El análisis usa distintos escenarios de tarifa diaria y ocupación, incluyendo un escenario de estrés. Si la inversión solo funciona cuando todo sale bien, la recomendación es no comprar.
Depende de la unidad y de la operación. Gestión, condominio, impuesto predial, energía, mantenimiento, impuestos y vacancia entran antes del resultado neto. Recibes las premisas abiertas, no solo un número final.
Comparando el precio por metro cuadrado, el piso, la orientación solar y las unidades disponibles en el mismo edificio. Si hay una prima de precio, el análisis muestra qué puede justificarla y qué es solo tabla.
No necesariamente. Comprar y operar son decisiones distintas. El análisis considera gestión profesional y muestra el efecto de esa tarifa en el resultado neto antes de la compra.
El plazo contractual, la tolerancia prevista y el historial de la constructora deben verificarse. El atraso significa ingresos más tarde, así que ese impacto debe aparecer en el escenario.
Es la parte del valor que vence cuando se entrega el inmueble. Una cuota mensual baja no cuenta toda la historia. Entrada, cuotas mensuales, intercaladas, corrección y saldo final deben aparecer juntos.
El inmueble no tiene rescate inmediato. El análisis considera la competencia, el plazo de venta, el descuento probable y las reglas de cesión cuando aplican. Si existe una posibilidad real de que necesites ese capital a corto plazo, eso pesa en contra de la compra.
Puedes, según las reglas del condominio y de la operación. Solo que cada fecha bloqueada deja de generar tarifa diaria. La consulta muestra ese costo para que decidas con el número delante.
En muchos casos sí, con CPF, poder notarial y remesa internacional regular. Como la estructura cambia según la residencia fiscal y el origen de los fondos, un abogado y un contador deben validar el proceso antes de firmar.
No necesitas confiar sin verificar. Las premisas quedan abiertas para revisión de tu contador, abogado u otro profesional. Un análisis que no resiste una segunda opinión no debería orientar una compra.
Consulta R.O.I. Litoral
Puede ser Lumini, Soleil u otro inmueble en el litoral de João Pessoa. El primer análisis es gratuito y muestra qué vale la pena investigar, qué necesita negociarse y cuándo es mejor no comprar.
Recibí tus datos.
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Bento es el asistente virtual de MyHome JP y responde a cualquier hora. Si pides una persona, Eduardo toma la conversación.
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